1.거주하는 아파트의 주택담보대출은 회생계획에서 어떻게 변제하는가
빚이 많아도 가족이 사는 집만은 지키고 싶어 일반회생을 알아보는 분이 많습니다. 이때 핵심은 주택담보대출을 어떻게 처리하느냐입니다.
"일반회생을 하면 살고 있는 아파트는 지킬 수 있나요?"
개인회생에서는 담보권자가 절차 밖에서 경매를 할 수 있지만, 일반회생에서는 담보 대출도 회생계획 안으로 들어옵니다.결론은, 주택담보대출은 회생담보권으로서 회생계획에 따라 갚고, 담보 가치 범위의 원금은 지키면서 기간과 이자를 조정하는 것이 일반적이라는 것입니다.
2.담보 대출은 회생담보권이 됩니다
결론: 담보 가치 범위의 대출은 회생담보권, 그 범위를 넘는 부분은 일반 회생채권으로 나뉩니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 '채무자회생법')은 담보권으로 보호되는 채권을 회생담보권으로 보고, 그 범위는 회생절차개시 당시 담보목적물의 가액을 기준으로 정합니다. 담보 가치를 넘는 부분은 회생채권으로 취급됩니다.개시결정이 내려지면 담보권에 기한 경매도 금지되거나 중지되므로, 회생계획이 정해질 때까지 집이 경매로 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.다만 회생계획안은 회생담보권자 조에서 법이 정한 비율 이상의 동의를 얻어야 가결됩니다.
3.단계별 검토
가. 담보 가치의 평가
아파트의 시가를 기준으로 담보 가치를 평가하고, 선순위·후순위 근저당이 있으면 순위대로 나누어 회생담보권 범위를 정합니다.
나. 변제 방법의 설계
담보 가치 범위의 원금은 보통 전액 갚는 것을 전제로 하고, 상환 기간을 늘리거나 이자율을 조정해 매달 부담을 줄입니다. 담보 가치를 넘는 부분은 일반 채권과 함께 일정 비율로 갚습니다.
다. 담보권자 동의
주택담보대출 은행이 회생담보권자 조의 큰 몫을 차지하는 경우가 많아, 은행이 받아들일 만한 조건인지가 가결을 좌우합니다.
4.실무에서 자주 놓치는 점
- 회생 중에도 재산세, 관리비, 화재보험료처럼 집을 유지하는 비용은 계속 내야 합니다.
- 신청 전에 이미 경매가 진행 중이라면 서둘러 중지를 구해야 합니다. 낙찰과 소유권 이전이 끝나면 되돌리기 어렵습니다.
- 가족이 담보를 제공한 대출은 그 가족의 재산에 대한 담보권이 회생계획으로 영향을 받지 않을 수 있어 따로 살펴야 합니다.
5.자주 묻는 질문
Q.회생담보권도 원금이 깎일 수 있나요?
법적으로 불가능하지는 않지만 담보권자 조의 높은 동의가 필요해 실제로는 원금을 지키고 기간·이자를 조정하는 경우가 많습니다.
Q.인가가 나면 근저당이 바로 말소되나요?
회생계획에 따라 담보권이 유지되는 경우가 대부분이며, 변제를 마치면 말소됩니다. 계획의 내용에 따라 달라집니다.
6.정리
일반회생에서 주택담보대출은 회생담보권이 되어 회생계획 안에서 갚습니다. 개시결정으로 경매가 멈추고, 담보 가치 범위의 원금은 지키면서 기간과 이자를 조정하는 방식이 일반적입니다. 다만 담보권자 조의 동의를 얻어야 하므로 은행이 받아들일 조건인지가 핵심입니다. 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담해 확인하시기 바랍니다.