1.파산관재인은 회사 부동산을 어떻게 매각하는가
회사 재산 가운데 가장 값이 나가는 것은 보통 공장·사옥 같은 부동산이고, 대부분 금융기관 담보가 잡혀 있습니다. 그래서 부동산을 누가 어떤 방식으로 파느냐가 배당 규모를 좌우합니다.
"공장 건물에 은행 근저당이 잡혀 있는데, 이것도 관재인이 파나요, 은행이 경매하나요?"
부동산 매각은 담보가 있느냐 없느냐에 따라 진행이 크게 달라집니다. 담보가 있으면 담보권자의 권리와 관재인의 환가 권한이 함께 작동합니다.결론은, 담보 없는 부동산은 관재인이 법원 허가를 받아 팔고, 담보가 있는 부동산은 담보권자의 경매와 관재인의 매각 가운데 어느 쪽으로 갈지 정해진다는 것입니다.
2.매각 방법은 임의매각과 경매입니다
결론: 법원 허가를 받은 임의매각과 민사집행법에 따른 경매가 있고, 담보 유무에 따라 진행이 달라집니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 '채무자회생법')은 관재인이 부동산을 임의매각하려면 법원의 허가를 받도록 정합니다(제492조 제1호). 민사집행법이 환가 방법을 정한 재산은 그 절차에 따르는 것이 원칙이지만, 법원 허가로 다른 방법을 쓸 수 있습니다(제496조).경매보다 임의매각으로 더 높은 값을 받을 수 있는 경우가 있어, 관재인은 매수 희망자를 찾아 가격을 비교한 뒤 법원에 허가를 신청하는 방식을 자주 씁니다. 법원은 가격이 적정한지, 매각 과정이 공정했는지를 살핍니다.
3.경우별 검토
가. 담보가 없는 부동산
관재인이 감정이나 시세 자료로 가격 기준을 잡고 매수인을 찾아 법원 허가를 받아 팝니다. 원칙적으로 채권조사기일이 끝난 뒤에 팔지만, 법원 허가 등이 있으면 그 전에도 팔 수 있습니다(제491조).
나. 근저당 등 담보가 있는 부동산
담보권자는 별제권자로서 파산절차와 따로 경매를 신청할 수 있습니다(제411조, 제412조). 관재인도 민사집행법에 따라 그 부동산을 환가할 수 있고 담보권자는 이를 거절할 수 없습니다(제497조 제1항). 실무에서는 관재인이 담보권자와 협의해 임의매각하고 매각대금 일부를 파산재단에 넣기로 정하는 경우도 있습니다.
다. 담보권자가 처분을 미루는 경우
담보권자가 법률에 정하지 않은 방법으로 담보물을 처분할 권리를 가진 경우, 관재인이 신청하면 법원이 처분 기간을 정하고, 그 안에 처분하지 않으면 그 권리를 잃습니다(제498조).
라. 임차인이 있는 부동산
대항요건을 갖춘 주택·상가 임차인이 있으면 관재인이 쌍방미이행 계약이라는 이유로 임대차를 해지할 수 없고(제340조 제4항), 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다(제415조).
4.실무에서 자주 놓치는 점
- 담보권자는 담보로 받지 못한 나머지에 대해서만 파산채권자로 배당에 참가합니다(제413조). 매각이 늦어지면 그 사이 관리비와 가치 하락 부담이 커집니다.
- 근로자의 최우선변제 임금이나 법정기일이 앞선 세금이 담보권보다 먼저 배당될 수 있어, 담보권자가 예상보다 적게 받을 수 있습니다.
- 선고 전에 부동산을 대표나 가족에게 넘겼다면 관재인이 부인권으로 되찾을 수 있습니다.
5.자주 묻는 질문
Q.회사 부동산을 사고 싶으면 누구에게 연락하나요?
법원의 파산선고 공고에 적힌 파산관재인에게 매수 의사를 밝힙니다. 관재인이 가격과 조건을 검토해 법원 허가를 받습니다.
Q.매각되면 가압류나 근저당 등기는 어떻게 되나요?
파산채권에 기한 가압류·압류는 파산선고로 재단에 대해 효력을 잃어 관재인이 말소를 신청합니다(제348조). 근저당은 담보권자가 받을 돈을 받고 말소에 동의하거나 경매로 소멸해야 지워집니다.
6.정리
파산관재인은 회사 부동산을 법원 허가를 받아 임의매각하거나 민사집행법에 따른 경매로 팝니다. 담보가 있으면 담보권자도 따로 경매할 수 있어, 관재인은 담보권자와 협의하거나 직접 환가하는 방법 가운데 재단에 유리한 길을 찾습니다. 임차인, 최우선변제 임금, 세금처럼 매각대금에서 먼저 나갈 몫도 함께 따져야 실제 배당을 예상할 수 있습니다. 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 변호사와 상담해 확인하시기 바랍니다.